信托可以給房地產(chǎn)商補血嗎——“121文件”一周年房地產(chǎn)融資調(diào)查
來源：m.xibujiancai.com 時間：2004-06-01
距去年6月5日央行頒布"121文件"的日子正好一年，對房地產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)控依然繼續(xù)。在5月20日公布的上海市《政府公報》里，明確將“遏制房價過快上漲”列為上海市政府第二季度工作要點。
在這一年里，隨著銀行對房地產(chǎn)行業(yè)貸款的限制，越來越多的房地產(chǎn)商把目光投向了信托。
調(diào)低銀行負債率
開發(fā)商在資金方面的壓力增大，在打破房地產(chǎn)傳統(tǒng)市場中融資渠道單一的緊迫要求下，房地產(chǎn)信托受到了高度關(guān)注。
據(jù)新漢業(yè)不動產(chǎn)機構(gòu)副總裁洪曦分析，在長三角地區(qū)，房地產(chǎn)信托大約占到信托總額50%以上的，這個中國房地產(chǎn)最強勢板塊，從去年下半年起也逐漸成為中國信托最強勢板塊，洪曦此前的身份是搜房網(wǎng)副總裁，他離開正在準(zhǔn)備上市的搜房網(wǎng)來到新漢業(yè)負責(zé)的業(yè)務(wù)就是房地產(chǎn)信托。洪曦透露，在銀行融資受限之后，越來越多的房地產(chǎn)公司希望通過信托來融資。
在政府開始調(diào)控之后，房地產(chǎn)行業(yè)靠銀行貸款來買地，再用買下來的地抵押給銀行來繼續(xù)開發(fā)的模式將不會實現(xiàn)。在以前，房地產(chǎn)公司的銀行負債率通常達到80%-90%，整個行業(yè)絕大部分資金都是銀行的資金在流動。
在新規(guī)定中，房地產(chǎn)公司的銀行負債率只能控制在65%以內(nèi)。這個政策的最直接后果是，對一個項目來說，房地產(chǎn)公司必須自己先拿出比原來多75%的資金投入進來，才可以向銀行申請貸款繼續(xù)開發(fā)。
上海社科院房地產(chǎn)專家顧建發(fā)認為，房地產(chǎn)行業(yè)對銀行的過度依賴確實會造成很大風(fēng)險，房地產(chǎn)公司50%到60%的負債率才比較健康，在現(xiàn)在這種情況下，如果金融和房地產(chǎn)任何一個市場產(chǎn)生波動都會波及另外一個。
但是對長期依賴銀行的房地產(chǎn)商來說，比原來多75%的資金除了自己解決一部分以外，必須通過其他渠道來融資，信托融資模式給他們看到了新的希望。同時，長期低迷的信托市場也因房地產(chǎn)業(yè)務(wù)而揚眉吐氣。
順利繞開政策
然而，自去年年底開始房產(chǎn)信托出現(xiàn)的井噴式增長已經(jīng)受到銀監(jiān)會的關(guān)注。據(jù)顧建發(fā)透露，政府已經(jīng)開始考慮控制房地產(chǎn)商通過信托融資，具體規(guī)定很可能下半年就會出臺。在即將出臺規(guī)定中，房地產(chǎn)公司融資門檻可能同121文件相類似：必須有35%的自有資金后，才能向信托公司融資。
不過房地產(chǎn)商和信托公司都不認為這個規(guī)定會真的控制住地產(chǎn)信托，因為信托公司的操作辦法要比銀行靈活得多，此前包括《信托法》在內(nèi)的法規(guī)被信托公司規(guī)避得堪稱游刃有余。經(jīng)濟學(xué)家林毅夫甚至直接評價說，信托公司“最聰明”，可以繞開各種政策障礙。
例如，地產(chǎn)信托的一個局限是，根據(jù)目前的《信托法》規(guī)定，每個信托計劃存在限賣200份的硬性要求，最低起步的價格也在5萬元。正是由于存在最高限額，造成融資數(shù)量不會太大。
目前長三角地區(qū)房地產(chǎn)信托的資金規(guī)模大多在1億到2億元，對于一個動輒耗資十幾億元的地產(chǎn)項目來說，所起到的融資作用十分有限，不過對于滿足房地產(chǎn)公司35%資本金的標(biāo)準(zhǔn)來說，這些資金足夠了。
而且對于具體某個有投資價值的項目，信托公司也可以通過其他方式繞過200份的限制，比如聯(lián)合其他信托公司來成倍擴大信托份數(shù)。一位信托投資經(jīng)理坦言，盡管這些做法有違規(guī)嫌疑，但是從法規(guī)條文上來說并無問題。
“銀監(jiān)會關(guān)心能否降低銀行風(fēng)險，但他們沒有考慮怎樣讓地產(chǎn)商順利融資?！贝鞯铝盒袌?zhí)行董事吳少聰這樣分析目前的信貸政策?！艾F(xiàn)在房產(chǎn)信托是一種很好的融資方式，我所了解的許多地產(chǎn)商對此都有濃厚的興趣。”他透露。
但有人士指出信托資金存在的風(fēng)險將在未來顯現(xiàn)。因為根據(jù)《信托法》規(guī)定，信托產(chǎn)品并不做保底承諾，所以投資信托是要做好血本無歸的準(zhǔn)備。
據(jù)中泰信托的投資經(jīng)理陳鑫介紹，現(xiàn)在市場發(fā)行的信托品種已經(jīng)解決了這個矛盾。例如股權(quán)信托，既能滿足開發(fā)商的融資需要，又能較好控制風(fēng)險。
陳鑫舉例說，在一個1億多資金的項目中，信托公司發(fā)行了1.2億，但是只對外發(fā)行了8000萬，其余4000萬信托公司要求房地產(chǎn)公司來購買。這樣，整個信托資金以1.2億資金入股項目公司95%以上的股份，對整個項目的把握和控制都很高。
而且，信托公司會在與房地產(chǎn)公司的協(xié)議中規(guī)定，如果這個項目失敗，這1.2億中的8000萬將享有優(yōu)先受益權(quán)。
陳鑫認為，即使房價跌20%-30%，信托資金收回也不會成問題，而且因為信托發(fā)行期限在一年到兩年，對風(fēng)險比較容易預(yù)料。目前為止，近幾年的信托產(chǎn)品都沒有出現(xiàn)不能兌付回報率的事情。
當(dāng)然，如果真的出現(xiàn)房價暴跌，那么必然會出現(xiàn)收回風(fēng)險。因為房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟走勢密切相關(guān)，從目前經(jīng)濟走勢來看還不會出現(xiàn)這種情況。
信托也有選擇
盡管房產(chǎn)信托為地產(chǎn)商打開了希望之門，但是顧建發(fā)指出原來可以從銀行貸款的小房地產(chǎn)公司，通過信托來融資的難度也將很大。因為信托公司出于風(fēng)險考慮，必然要參照房地產(chǎn)公司的開發(fā)經(jīng)驗、信譽等等，而這些小房地產(chǎn)公司無疑處于弱勢。
而且，如果融資不暢的話，大的房地產(chǎn)公司可以通過減少開發(fā)項目，把自有資金集中起來開發(fā)重點項目也可以正常運營，而一些小的房地產(chǎn)公司如果融不到資金則意味著整個資金鏈條的斷裂。
顧建發(fā)也提出，在準(zhǔn)備進入中國房地產(chǎn)的國際資金中，選擇合作伙伴的范圍也肯定是成功的房地產(chǎn)公司，中小公司也得不到這樣的機會。
對一部分小規(guī)模的房地產(chǎn)公司來說，需要盤活資金的最主要出路將是轉(zhuǎn)讓手里的土地資源。而收購這些土地資源的依然只能是大房地產(chǎn)公司。所以，今年必將淘汰一批沒有開發(fā)實力的小房地產(chǎn)公司，而對大房地產(chǎn)公司在囤積更多土地后實力無疑更強。
而大房地產(chǎn)公司也將承受不同程度的壓力，其中“激進派”公司最為危險。那些近幾年瘋狂靠銀行貸款來大規(guī)模圈地的公司很可能在政策調(diào)控中損失慘重。
在這一年里，隨著銀行對房地產(chǎn)行業(yè)貸款的限制，越來越多的房地產(chǎn)商把目光投向了信托。
調(diào)低銀行負債率
開發(fā)商在資金方面的壓力增大，在打破房地產(chǎn)傳統(tǒng)市場中融資渠道單一的緊迫要求下，房地產(chǎn)信托受到了高度關(guān)注。
據(jù)新漢業(yè)不動產(chǎn)機構(gòu)副總裁洪曦分析，在長三角地區(qū)，房地產(chǎn)信托大約占到信托總額50%以上的，這個中國房地產(chǎn)最強勢板塊，從去年下半年起也逐漸成為中國信托最強勢板塊，洪曦此前的身份是搜房網(wǎng)副總裁，他離開正在準(zhǔn)備上市的搜房網(wǎng)來到新漢業(yè)負責(zé)的業(yè)務(wù)就是房地產(chǎn)信托。洪曦透露，在銀行融資受限之后，越來越多的房地產(chǎn)公司希望通過信托來融資。
在政府開始調(diào)控之后，房地產(chǎn)行業(yè)靠銀行貸款來買地，再用買下來的地抵押給銀行來繼續(xù)開發(fā)的模式將不會實現(xiàn)。在以前，房地產(chǎn)公司的銀行負債率通常達到80%-90%，整個行業(yè)絕大部分資金都是銀行的資金在流動。
在新規(guī)定中，房地產(chǎn)公司的銀行負債率只能控制在65%以內(nèi)。這個政策的最直接后果是，對一個項目來說，房地產(chǎn)公司必須自己先拿出比原來多75%的資金投入進來，才可以向銀行申請貸款繼續(xù)開發(fā)。
上海社科院房地產(chǎn)專家顧建發(fā)認為，房地產(chǎn)行業(yè)對銀行的過度依賴確實會造成很大風(fēng)險，房地產(chǎn)公司50%到60%的負債率才比較健康，在現(xiàn)在這種情況下，如果金融和房地產(chǎn)任何一個市場產(chǎn)生波動都會波及另外一個。
但是對長期依賴銀行的房地產(chǎn)商來說，比原來多75%的資金除了自己解決一部分以外，必須通過其他渠道來融資，信托融資模式給他們看到了新的希望。同時，長期低迷的信托市場也因房地產(chǎn)業(yè)務(wù)而揚眉吐氣。
順利繞開政策
然而，自去年年底開始房產(chǎn)信托出現(xiàn)的井噴式增長已經(jīng)受到銀監(jiān)會的關(guān)注。據(jù)顧建發(fā)透露，政府已經(jīng)開始考慮控制房地產(chǎn)商通過信托融資，具體規(guī)定很可能下半年就會出臺。在即將出臺規(guī)定中，房地產(chǎn)公司融資門檻可能同121文件相類似：必須有35%的自有資金后，才能向信托公司融資。
不過房地產(chǎn)商和信托公司都不認為這個規(guī)定會真的控制住地產(chǎn)信托，因為信托公司的操作辦法要比銀行靈活得多，此前包括《信托法》在內(nèi)的法規(guī)被信托公司規(guī)避得堪稱游刃有余。經(jīng)濟學(xué)家林毅夫甚至直接評價說，信托公司“最聰明”，可以繞開各種政策障礙。
例如，地產(chǎn)信托的一個局限是，根據(jù)目前的《信托法》規(guī)定，每個信托計劃存在限賣200份的硬性要求，最低起步的價格也在5萬元。正是由于存在最高限額，造成融資數(shù)量不會太大。
目前長三角地區(qū)房地產(chǎn)信托的資金規(guī)模大多在1億到2億元，對于一個動輒耗資十幾億元的地產(chǎn)項目來說，所起到的融資作用十分有限，不過對于滿足房地產(chǎn)公司35%資本金的標(biāo)準(zhǔn)來說，這些資金足夠了。
而且對于具體某個有投資價值的項目，信托公司也可以通過其他方式繞過200份的限制，比如聯(lián)合其他信托公司來成倍擴大信托份數(shù)。一位信托投資經(jīng)理坦言，盡管這些做法有違規(guī)嫌疑，但是從法規(guī)條文上來說并無問題。
“銀監(jiān)會關(guān)心能否降低銀行風(fēng)險，但他們沒有考慮怎樣讓地產(chǎn)商順利融資?！贝鞯铝盒袌?zhí)行董事吳少聰這樣分析目前的信貸政策?！艾F(xiàn)在房產(chǎn)信托是一種很好的融資方式，我所了解的許多地產(chǎn)商對此都有濃厚的興趣。”他透露。
但有人士指出信托資金存在的風(fēng)險將在未來顯現(xiàn)。因為根據(jù)《信托法》規(guī)定，信托產(chǎn)品并不做保底承諾，所以投資信托是要做好血本無歸的準(zhǔn)備。
據(jù)中泰信托的投資經(jīng)理陳鑫介紹，現(xiàn)在市場發(fā)行的信托品種已經(jīng)解決了這個矛盾。例如股權(quán)信托，既能滿足開發(fā)商的融資需要，又能較好控制風(fēng)險。
陳鑫舉例說，在一個1億多資金的項目中，信托公司發(fā)行了1.2億，但是只對外發(fā)行了8000萬，其余4000萬信托公司要求房地產(chǎn)公司來購買。這樣，整個信托資金以1.2億資金入股項目公司95%以上的股份，對整個項目的把握和控制都很高。
而且，信托公司會在與房地產(chǎn)公司的協(xié)議中規(guī)定，如果這個項目失敗，這1.2億中的8000萬將享有優(yōu)先受益權(quán)。
陳鑫認為，即使房價跌20%-30%，信托資金收回也不會成問題，而且因為信托發(fā)行期限在一年到兩年，對風(fēng)險比較容易預(yù)料。目前為止，近幾年的信托產(chǎn)品都沒有出現(xiàn)不能兌付回報率的事情。
當(dāng)然，如果真的出現(xiàn)房價暴跌，那么必然會出現(xiàn)收回風(fēng)險。因為房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟走勢密切相關(guān)，從目前經(jīng)濟走勢來看還不會出現(xiàn)這種情況。
信托也有選擇
盡管房產(chǎn)信托為地產(chǎn)商打開了希望之門，但是顧建發(fā)指出原來可以從銀行貸款的小房地產(chǎn)公司，通過信托來融資的難度也將很大。因為信托公司出于風(fēng)險考慮，必然要參照房地產(chǎn)公司的開發(fā)經(jīng)驗、信譽等等，而這些小房地產(chǎn)公司無疑處于弱勢。
而且，如果融資不暢的話，大的房地產(chǎn)公司可以通過減少開發(fā)項目，把自有資金集中起來開發(fā)重點項目也可以正常運營，而一些小的房地產(chǎn)公司如果融不到資金則意味著整個資金鏈條的斷裂。
顧建發(fā)也提出，在準(zhǔn)備進入中國房地產(chǎn)的國際資金中，選擇合作伙伴的范圍也肯定是成功的房地產(chǎn)公司，中小公司也得不到這樣的機會。
對一部分小規(guī)模的房地產(chǎn)公司來說，需要盤活資金的最主要出路將是轉(zhuǎn)讓手里的土地資源。而收購這些土地資源的依然只能是大房地產(chǎn)公司。所以，今年必將淘汰一批沒有開發(fā)實力的小房地產(chǎn)公司，而對大房地產(chǎn)公司在囤積更多土地后實力無疑更強。
而大房地產(chǎn)公司也將承受不同程度的壓力，其中“激進派”公司最為危險。那些近幾年瘋狂靠銀行貸款來大規(guī)模圈地的公司很可能在政策調(diào)控中損失慘重。
(xintuo摘自東方早報)